2012年房地产调控及2012年房地产政策

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2012年有哪些房地产调控政策

2012年没有房地产调控政策，在上个月中国人民银行准备金利率调低，多数人认为这是楼市放宽的信号，但政府不同意这种看法。我把以前的政策给你看：

历年国家调控政策及市场反应

◆ 2004年 《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。

市场反应：2005年，上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。

◆ 2005年 先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条），对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

市场反应：房价继续上涨。

◆ 2006年 《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。

◆ 2007年 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。

市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。

◆ 2008年 《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷。

市场反应：其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。

◆ 2009年 《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。

◆ 2010年 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。

市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。　

◆ 2010年 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条） 各地限购政策出台，以及上海和重庆房地产税试点。

号称史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场"名副其实"进入调控的开始。建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。通知总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。

市场反应：全国商品房销售增速呈现前高后低态势，房屋销售价格继续上涨。70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%。

◆ 2011年 《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(新国八条) 同时国务院向各地分派房价调控督查组。

房价目标施压地方政府 保障性住房须扩大覆盖 二套房首付款提至六成

保障性住房用地将单列 二手房交易税按全额征收

市场反应：一线城市房价调控目标集中出台。今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP增速。二线三线城市看涨趋势大，预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速增长。

2012年房地产税收政策有哪些

2012年，房产税改革何去何从?

继续推进房产税改革试点

刚刚结束的中央经济工作会议明确，2012年要继续推进房地产税收政策的改革。但有业内人士认为，房产税改革试点近一年以来，上海、重庆两地税收总额和打压房价方面效果并没有预期明显。

对此，财政部财政科学研究所所长贾康表示，不能从当年税收多少和房价是否急速下跌来判断两地试点成效。房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。

贾康表示，在上海、重庆这样的发达地区，房产税最重要的任务，还不是筹集财政收入，而是要调节经济和社会生活，但未来它的财政支柱属性将逐渐显现。

“房产税改革是非常有必要的。”贾康此前曾多次在公开场合表示，一是有利于增加直接税，填补财产税收领域空白，是中国税制合理化的必要环节。二是房产税改革有利于地方税收体系建设、解决地方稳定财政收入来源。三是抑制房价，确保房地产业健康发展。四是优化收入分配结构，抑制两极分化。

“但开征房地产税，不能陷入理论层面，不能就税论税，首先要明确定位。”财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，“在减税呼声日渐高涨的当下，将房产税定位到‘抓钱’上，只会加重公众‘税收焦虑症’，应将其定位为个人住房调节税。”

在这一定位下，房产税似乎更好理解，“一是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多;二是抑制在住房消费上的奢靡，为社会节约住房资源和土地资源。这实际上是对住房消费行为的一种调节，同时也具有对社会财富再分配的作用，还可抑制房地产投机。”刘尚希认为。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，出台房产税的主要目的并非调控房价，它仅是诸多调控手段之一。作为一种财产税，它的长远目标是调节财富分配，增加地方直接税源，逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。

全国推广还有很多准备工作

“房产税改革试点效果不在于收上来多少税，试点本身就是经验。”刘尚希认为，根据目前我国税收征管能力，全国推广时机还不成熟，房产税改革也要“稳中求进”。

专家认为，全面开征房产税还需清除三大障碍：第一是信息障碍。由于全国房产数据没有联网，投机资金从政策执行较严的一线城市向二三线城市泛滥，从高端住宅市场流向中低端市场，导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处。专家指出，目前各城市已建立房地产信息登记制度，个人住房信息全国联网不存在技术障碍，房产信息全国联网将为房产税全面征收扫清障碍，也是楼市精确调控的基础。第二是法律障碍。当前要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理，防止出现“法律打架”的现象，影响征收的权威性。第三是征收障碍。究竟是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理等，都需要细化。

业内人士介绍，由于房产税属于个性化征收，因此无论国内外，房产税都是征收成本很高的税种。

虽然征收成本高，“但主要都是前期投入。”中国社科院财贸所税收研究室主任张斌表示，具备开征的条件之后，才能讨论未来怎么征收。哪个机构来做评估?如何保障评估权威性?评估过程如出现腐败谁来监督等都是问题，未来还有很多准备工作要做。

尹伯成认为，从长远来看，还应逐步适当扩大征税面。税率的制定要灵活，针对不同人群要制定差别比例税率。

“房产税属于地方税种，因此税制设计需要因地制宜，要深入总结试点城市的经验，形成各地自己的实施方案。”刘尚希表示，美国也是经过多年的摸索和总结，在积累了很多经验的基础上开始征收房产税。

2012年我国实施的房地产调控政策是什么

房地产市场被行政降温和欧债危机的双重影响之下，中国的房地产市场也面临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。这些新变化概括起来主要有五点：

第一，被人们视为降房价的最有力的武器，征收房地产税的试点城市不会扩大。据悉，2012年，国家税务总局不会着力扩大房产税试点城市，而是全力推动“应用房地产评税技术核定交易环节计税价格”工作。根据财政部、国税总局的要求，自2012年7月1日起，将在全国推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。上海市财政局1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011年上海房产税达22.1亿元，完成预算的110.5%。而在现实层面，由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入也收效不大。因为房产税本身它只是作为地方政府的收入手段，但是从上海、重庆这两个地方的试点情况来看，收入也不理想，任何税这个调节作用都要从收入的角度来体现，如果钱收不上来的话，调节也体现不出来。有的说收到了，收的范围比较大，只是交多交少不一样，这种调节的作用才能体现出来。其实，在对于房产税作用的大讨论之中，调控房价的一方早已渐渐落了下峰，即使未来房产税进一步推进，更大程度上也是基于优化地方财政的考虑。

第二，保障性住房的建设速度回归理性。今年的保障性住房的建设数量从当初确定的1000万套减为700套。在2011年全年开工指标的落实工程中，部分地方出现以圈占施工围挡、开挖基坑的方式注水保障房开工率的问题，住建部此后出台了以“1/3完成基坑混凝土浇筑、1/3出正负零(地面)、1/3主体结构封顶”的考核标准，根据住建部的统计，2011年能够竣工投入使用的保障性住房约为300万套左右。年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套，对2012年内竣工的保障性安居工程总量目标，确定为400万套。而这一指标，也将随着陆续与地方签订工作责任书的进度，而有所浮动。

第三，各地的金融机构开始将首套房的贷款利率回归到了基准利率。全国多地首套房信贷利率悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。去年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹，房贷似乎真的松动了。

第四，国家允许在农村集体土地上建设公租房项目。在1月7日至8日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房，其中北京、上海已获批准。与“小产权房”不同，集体建设用地上建设的公租房，规定不能出售给个人，产权仍然为农村集体组织所有。这使得试点并未触及到法律和制度的“红线”。如果试点运行顺利，未来很有可能成为解决公租房盈利模式的重要渠道。

事实上，早在2010年底，北京市政府就已经批准了在集体土地建租赁房的试点方案。目前已有5个农村集体经济组织申请建设租赁住房1万多套。按照北京市的试点要求，集体土地上建设租赁住房试点，必须符合土地利用总体规划等，对建设主体、用地性质、用地方式都将严格界定，必须依法办理审批手续。除北京、上海外，试点范围未来可能继续扩大。按照徐绍史的表态，“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级人民政府审核同意并报国土部批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。”这一说法与此前的口径略有变化。

与2011年5月国土部下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》相比，国土部最新表态中，试点城市范围增加了“少数省会城市”。一些外来人口较多、房价压力大的热点城市未来很可能加入试点行列。据了解，国土部门近期还有望专门下发文件，对此类试点予以进一步规范约束。集体土地建设公租房的试点一旦铺开，将有可能为解决公租房的盈利问题提供有益的探索。在我国现有的5种保障房类型中，廉租房、公租房等租赁型住房因投资回报周期长、利润率低而难以吸引社会资本，成为保障房建设中主要的资金压力来源。建设租赁房的集体土地多属于 “城中村”或位于城乡结合部，基建等配套设施相对完善，土地成本偏低甚至零成本，这可以节省下不少成本。【更多最新房产新闻关注 楼盘网】

第五，北京、上海等城市纷纷提高了普通商品房的标准。北京、上海、武汉等多个城市对普通住房标准进行调整。调整后，普通住房范围扩大，这意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。此次下调后，上海市将普通住房门槛设定为：内环线以内标准为330万元/套以下，内外环之间为200万元/套以下，外环以外为160万元/套以下，较2008年的标准分别提高85万元、60万元、62万元。北京的新标准则继续按照房屋区位设定，其中，标准最高的四环内北部地区达到38880元/㎡，最低的六环外地区达到了17280元/㎡。北京市过去的标准是以总价区分普通住宅和非普通住宅，旧的标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90㎡，基本都会被列入非普通住宅范畴。