约定租房子15年一年后房东想将房子收回来给儿子经营，遂以合同无效为由，告上法庭

福建厦门，一男子以每月8万元的价格，向一大妈租了3栋自建房。双方合同约定15年租期、每3年租金递增10%。可男子投入400多万改造成160多间单身公寓出租一年后，大妈因想将房子收回来给儿子经营，遂以合同无效为由，告上法庭。法院认定双方合同无效，但大妈却还是不能收回房子，为什么呢？（案例来源：第一帮帮团）

锋先生得知村民陈大妈手上有三栋刚建好的房子想要出租后，主动与陈大妈取得联系，并声称自己想一次性承包陈大妈的三栋自建房。陈大妈听后顿时来了兴趣，并决定与其约时间面谈。

双方见面后，锋先生明确告知其租房意图，是想改造成单身公寓出租。即锋先生想自行投资改造、当二手房东，但其要求陈大妈至少将租期定为15年。

陈大妈心想不用自己再投资、管理，且每个月还稳收租金，这生意确实不错，随后双方签订租赁合同。

双方合同大意主要有以下4点：

1、3栋房子月租金8万元；

2、租期15年、租金每三年递增10%；

3、七年内陈大妈收回房子要赔偿锋先生400万；

4、如果租期内遇到拆迁，陈大妈也需赔偿锋先生210万元。

合同签好后，锋先生立马找人对3栋房子重新设计装修，并将3栋房子改造成160多间单身公寓出租。由于是新装修的房子且家具齐全，所以房子很抢手。

可一年后陈大妈却以锋先生经营得不好为由，要求收回房子。锋先生表示，自己经营得好不好与陈大妈无关，其每个月都是付月租金的，盈亏自负、安全自负，只要没有违约行为，陈大妈无权收房。

可陈大妈却不管那么多，其多次表示一定要收回房子。锋先生多方打听后得知，原来陈大妈目的是想将房子收回后，来由其儿子来经营。得知真相后，锋先生的态度比之前更加强硬了，直接就说免谈！

锋先生的态度应该是在陈大妈预料之中的，随后陈大妈便收集证据，将锋先生告上法庭，主张解除双方的合同关系，并判定其可以收回3栋房子。

《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得许可证或者经主管部门批准建设的，法院应当认定为有效。

据此，法院经审理后认为，陈大妈所建的3栋自建房均未取得建设规划许可证，故应当认定为合同无效。

注意！上述司法解释只是规定应当认定为合同无效的，但𨚫没有规定房主可以收回房子，因此法院只判定双方合同无效，并同时驳回陈大妈的其他诉求。

随后锋先生表示合同无效，并不代表就没有任何后果，合同无效而产生的所有后果，都应当由陈大妈承担。因此锋先生要求陈大妈赔偿其经济损失共计500万，理由是其投资了400多万，但只经营了一年多时间，故应当再补偿其几十万。

可陈大妈却认为，自从法院判决解除合同后，锋先生又收了十个月的房租，如果其收回房子后，这钱本应当由她来收的，因此陈大妈认为这几十万房租应当算是对锋先生的一种补偿。

陈大妈同时还认为，既然合同条款中约定，遇到拆迁时要赔偿锋先生210万，那就按这个价格来处理。

也就是说，锋先生想以500万解决此事，其收钱后走人，但陈大妈却只同意出210万。双方现在都不愿意退让，主管部门出面调解也没用。

那么从法律上讲，谁的诉求，更合理呢？

首先，民法典第157条第1款规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。

也就是说，由于双方的合同已经被法院判定为无效的，因此双方均负有返还义务。但是，房子还给陈大妈后，陈大妈是无法将锋先生装修好的财物归还的，即陈大妈无法归还，就是属于不当得利。

所以民法典第157条第2款又规定说，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

换而言之，锋先生在装修和家具设备等方面的投资，陈大妈应当予以补偿，对锋先生来说才算公平。

民法典第6条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

当然，根据民法“谁主张谁举证”原则，锋先生想要获得法律的支持，其必须要拿出支付记录等证据来证明其确实是总共投资了400多万元的主张。

民事诉讼法第64条规定，当事人需就自己的主张提供证据予以证明，否则人民法院不予支持。

综上，从过错方面来考虑，陈大妈在明知无证的情况下，仍然将房子出租给锋先生，其过错责任更大；从公平原则来讲，陈大妈想以210万的代价提前13年收回房子，显示是对锋先生不公平的。因此，笔者认为，锋先生开出的条件很合理，甚至还要少了！